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Cosa significa vendere la nuda proprietà?

LA NUDA PROPRIETÀ E IL DIRITTO DI USUFRUTTO

Un argomento spesso poco tenuto in considerazione anche dagli stessi proprietari di immobili, riguarda la vendita della nuda proprietà e del diritto di usufrutto.

L’istituto della nuda proprietà presenta molti vantaggi sia per chi compra che per chi vende casa, vediamone quindi gli aspetti fondamentali.


DEFINIZIONE DI NUDA PROPRIETÀ

L’art. 832 c.c. precisa che:

“Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”.

Come si evince, il titolare del diritto di proprietà del proprio bene può decidere di ricavare, attraverso lo stesso, un reddito alienandolo o costituendo sul medesimo dei diritti reali minori a favore di altri.

Quando al diritto di proprietà viene accostata la presenza di altri diritti reali, come l’usufrutto, il proprietario conserva soltanto la “nuda proprietà”, ovvero rimane titolare del proprio diritto pur non potendo esercitare le facoltà di utilizzo sino all’estinzione degli stessi. 

Arrivando a noi e quindi al mondo dell’immobiliare, in termini tecnici, la nuda proprietà rappresenta il valore di un immobile decurtato dell’usufrutto, ossia del diritto di altro soggetto di usare il dato bene:

Per chi vende la nuda proprietà vuol dire alienare il proprio immobile riservandosi il diritto di viverci;

Per chi compra, invece, vuol dire acquistare la proprietà pur non potendola utilizzare.

NUDA PROPRIETÀ: I VANTAGGI

In passato era meno utilizzata questa “formula” di acquisto e spesso aveva una valenza per lo più negativa, oggi la possibilità di alienare la nuda proprietà conservando il diritto di usufrutto sul proprio immobile è divenuta una “formula” più frequente riportando dei vantaggi sia per chi compra che per chi vende casa.

🔹 I VANTAGGI PER IL VENDITORE
In questo caso, il soggetto che aliena la nuda proprietà, realizza una liquidità immediata mantenendo la possibilità di conservare, per il resto della vita, l’usufrutto sull’immobile.

🔹 I VANTAGGI PER IL COMPRATORE
L’acquirente ha il vantaggio di acquistare l’immobile ad un prezzo inferiore, infatti, dal valore della proprietà piena va decurtato il valore dell’usufrutto.

COME CALCOLARE IL VALORE DELLA NUDA PROPRIETÀ

Il valore della nuda proprietà è dato dalla seguente formula:

VALORE NUDA PROPRIETÀ = VALORE DI MERCATO IMMOBILE – VALORE USUFRUTTO

Ma da cosa dipende il valore dell’usufrutto?

  • dal tempo che manca alla scadenza dell’usufrutto
  • dall’età dell’usufruttuario/i.
Età UsufruttuarioCoefficiente% Usufrutto% Nuda Proprietà
da 0 a 201900,0095,005,00
da 21 a 301800,0090,0010,00
da 31 a 401700,0085,0015,00
da 41 a 451600,0080,0020,00
da 46 a 501500,0075,0025,00
da 51 a 531400,0070,0030,00
da 54 a 561300,0065,0035,00
da 57 a 601200,0060,0040,00
da 61 a 631100,0055,0045,00
da 64 a 661000,0050,0050,00
da 67 a 69900,0045,0055,00
da 70 a 72800,0040,0060,00
da 73 a 75700,0035,0065,00
da 76 a 78600,0030,0070,00
da 79 a 82500,0025,0075,00
da 83 a 86400,0020,0080,00
da 87 a 92300,0015,0085,00
da 93 a 99200,0010,0090,00

CHI PAGA LE SPESE?

Un ulteriore vantaggio per chi acquista la nuda proprietà è rappresentato dal fatto che l’obbligo dell’adempimento degli oneri relativi al godimento della cosa (custodia, manutenzione ordinaria, spese condominiali, ecc.), rimangono a carico dell’usufruttuario, essendo il nudo proprietario obbligato solo a pagare le spese straordinarie (Cass. n. 6877/2014). 

La stessa Corte di Cassazione ha ulteriormente chiarito che l’usufruttuario deve provvedere a tutto ciò che riguarda la conservazione ed il godimento della cosa; mentre il nudo proprietario è tenuto a sostenere le spese per tutto ciò che riguarda la struttura, la sostanza e la destinazione della cosa.  


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Alla prossima!
Enza Palamito
Agente Immobiliare Innova.RE

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