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Si può vendere un immobile abusivo?

COMPRAVENDITA DI UN IMMOBILE ABUSIVO

La risposta a questa domanda sembrerebbe abbastanza scontata, non c’è bisogno di essere esperti in diritto per constatare che un contratto NON PUÒ avere ad oggetto un bene contrastante alla legge:

⭕ L’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 dichiara INVALIDI quegli atti aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici (o loro parti) la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo del 1985 ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.

⭕ L’art. 17 Legge n. 47/1985 stabilisce che gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo l’entrata in vigore della presente legge, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria […].

⭕ L’art. 40 Legge n. 47/1985 specifica che, se nel termine prescritto non viene presentata la domanda […] per opere abusive realizzate in totale difformità o in assenza della licenza o concessione […] si applicano delle sanzioni […]. Le stesse sanzioni si applicano se, presentata la domanda, non viene effettuata la oblazione dovuta[…]. Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali […] relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria […].

TUTTAVIA…

Una recente sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione (n. 8230/2019) ha stravolto in parte questo principio. Vediamo di fare chiarezza.


ABUSO EDILIZIO: COS’È

Definiamo con ABUSO EDILIZIO un’opera realizzata sia in assenza delle prescritte autorizzazioni della pubblica amministrazione e sia quando un’opera viene realizzata in difformità rispetto al progetto depositato in Comune.

Quindi suddividiamo i possibili abusi in base alla gravità:

❌ TOTALE ASSENZA DEI PERMESSI.

❌ DIFFORMITÀ TOTALE dell’opera rispetto a quanto previsto dal titolo edilizio.
Sussiste quando vi è la realizzazione di un’opera integralmente diversa per:

▪ caratteristiche tipologiche architettoniche ed edilizie;
▪ caratteristiche planovolumetriche;
▪ caratteristiche di utilizzazione;
▪ costituzione di volumi nuovi ed autonomi.

DIFFORMITÀ ESSENZIALE dell’opera rispetto a quanto previsto dal titolo edilizio.
Questo genere di abuso è equiparato, per quanto concerne le conseguenze, al caso di mancanza di permesso di costruire e di difformità totale e la sua determinazione è affidata alle regioni nel rispetto di alcuni criteri di massima.

Ai sensi dell’art. 32, comma 1, del TUE, è possibile parlare di variazione essenziale esclusivamente in presenza di una o più delle seguenti condizioni:

▪ mutamento di destinazione d’uso che implichi variazione degli standard previsti dal D.M. 2 aprile 1968;
▪ aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
▪ modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato, ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
▪ il mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentite;
▪la violazione della normativa edilizia antisismica.

PARZIALE DIFFORMITÀ dell’opera rispetto a quanto previsto dal titolo edilizio.
Questo genere di difformità viene regolamentato dall’art. 34 del TUE il quale configura, nella difformità parziale, un determinato intervento costruttivo che, seppur contemplato dal titolo autorizzativo, venga realizzato secondo modalità diverse da quelle previste e autorizzate a livello progettuale.

Ricorda: L’abuso edilizio è sempre un reato, a prescindere dalle dimensioni dell’opera o dall’intenzionalità dell’illecito.
Le conseguenze sono quindi innanzitutto una condanna penale e, in secondo luogo, l’ordine di demolizione dell’opera.

ABUSO EDILIZIO: QUANDO LA VENDITA È NULLA

Per le Sezioni unite non si può vendere un immobile costruito in completa assenza di un titolo edilizio. In tal caso la vendita è assolutamente nulla. Inoltre sussiste la responsabilità del notaio rogante per non aver rilevato la nullità del titolo.

ABUSO EDILIZIO: QUANDO LA VENDITA È VALIDA

La compravendita è valida se la licenza edilizia è stata rilasciata, e se ne fa menzione nel contratto, anche se la costruzione è stata realizzata in modo difforme rispetto alla stessa licenza.

La Cassazione ha deciso di appoggiare un’interpretazione formalistica asserendo che: la compravendita è valida solo se il titolo edilizio esiste anche se l’edificio è stato realizzato con difformità essenziali.

Questo avviene perché la menzione del permesso di costruire sull’atto di vendita firmato davanti al notaio consente all’acquirente di documentarsi riguardo l’effettiva corrispondenza tra la licenza edilizia e le condizioni reali dell’immobile. In tal modo egli può tutelarsi da un cattivo acquisto. Tale tesi quindi privilegia un criterio di «nullità formale».  


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Alla prossima!
Enza Palamito
Agente Immobiliare Innova.RE

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