Cosa rischio se la documentazione di casa mia non è conforme?

RESPONSABILITA’ A CARICO DEL VENDITORE IN CASO DI FALSA DICHIARAZIONE

Quando decidiamo di mettere in vendita un immobile, durante la verifica della documentazione può capitare di scoprire l’esistenza di alcune irregolarità (vedi articolo dedicato: VENDITA IMMOBILIARE CON IRREGOLARITA’ URBANISTICHE).

È importante sapere a quali responsabilità e a quali obblighi va incontro il venditore in caso di dichiarazioni mendaci relative la corrispondenza tra la documentazione e lo stato di fatto dell’immobile.

A SEGUIRE UNO DEI CASI PIÙ FREQUENTI CHE SI VERIFICANO ALLA SOTTOSCRIZIONE DI UN COMPROMESSO:

Ipotizziamo di aver messo in vendita un immobile SENZA aver attenzionato la documentazione.

Troviamo quindi un acquirente disposto ad acquistare casa (magari ricorrendo in parte ad un mutuo) e pertanto procediamo con la sottoscrizione del PRELIMINARE DI VENDITA incassando la CAPARRA.

ATTENZIONE: il preliminare di vendita è un contratto vero e proprio, nel quale le parti si OBBLIGANO a stipulare il contratto definitivo di vendita (il rogito) entro una determinata data.

Cosa succede se, dopo la firma del preliminare, il perito della banca verifica la NON conformità dell’immobile, oppure il notaio si accorge della mancanza di alcuni documenti da allegare al rogito, necessari per la vendita?

Nella migliore delle ipotesi, la vendita viene RIMANDATA fin quando la documentazione venga prodotta.

Nella peggiore delle ipotesi, la vendita viene ANNULLATA, costringendo il venditore a restituire il doppio della caparra ricevuta, o peggio ancora a risarcire il maggior danno.

Secondo quanto stabilito dall’art. 1385 del Codice Civile, se chi riceve la caparra (in questo caso il venditore) è inadempiente, “l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”.

RESPONSABILITÀ PENALI A CUI PUO’ INCORRERE UN VENDITORE:

La Cassazione penale, (Sez. V, sentenza n. 35999 del 19 settembre 2008) “integra il reato di falso ideologico commesso dal privato in atto pubblico e non quello di falso per induzione del Pubblico Ufficiale in atto pubblico”. È quindi chiaro che il privato, in un contratto di compravendita immobiliare, ha “l’obbligo giuridico di dire la verità in ordine alla condizione giuridica dell’immobile oggetto d’alienazione e alla corrispondenza dello stesso agli estremi della concessione […], mentre nessun obbligo di verificare la corrispondenza di tali dichiarazioni al vero incombe sul notaio rogante, tenuto solo a recepire le dichiarazioni del privato in ordine all’esistenza e agli estremi della concessione”. Di fatti, il privato che “dichiari falsamente al notaio rogante la conformità dell’immobile alle caratteristiche previste dalla concessione ed ivi autorizzate” è ravvisabile di reato di cui all’art. 483 del Codice Penale il quale prevede che “chiunque attesta falsamente al pubblico ufficiale, in un atto pubblico, fatti dei quali l’atto è destinato a provare la verità, è punito con la reclusione fino a due anni”.

Riguardo quanto sopra riportato, ti lascio intuire quanto facilmente si possa incorrere a dei problemi di natura civile e penale quando non si riporta la dovuta attenzione alla verifica documentale PRIMA della messa in vendita di un immobile.

 E tu venditore? Ti senti pronto a garantire civilmente e penalmente anche per possibili abusi fatti da precedenti proprietari?