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Ho eseguito dei lavori in casa, modificando la disposizione interna, posso vendere casa?

VENDITA IMMOBILIARE CON IRREGOLARITA’ URBANISTICHE

Prima dell’atto di compravendita è FONDAMENTALE verificare che vi sia corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e la documentazione urbanistica e catastale, pena: NULLITA’ DELL’ATTO!

Non tutti sanno che, a decorrere dall’1° Luglio 2010, è stata introdotta una normativa in materia di conformità dei dati catastali (Art. 19, comma 14 del D.L. 31 maggio 2010 n. 78, convertito in legge con legge 30 luglio 2010 n. 122 – Pubblicata in Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana n. 176 del 30 luglio 2010 ed entrata in vigore il 31 luglio 2010).
All’art. 29 della legge 27 Febbraio 1985, n. 52, è stato aggiunto il seguente comma 1-bis che dispone:

Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

Alla luce di questo, è evidente l’importanza di giungere all’atto di compravendita con la documentazione conforme allo stato dei luoghi, dichiarandolo in atto.

Le conseguenze di una falsa dichiarazione sono IMPORTANTI e comportano, come già detto, anche la nullità dell’atto.

La normativa permette di avvalersi dell’ausilio di un tecnico abilitato che può redigere un attestato di conformità con cui dichiara la rispondenza tra stato di fatto e dati catastali, in questo modo la responsabilità della dichiarazione è sostenuta dal tecnico.

CASI PIU’ COMUNI DI IRREGOLARITA’ EDILIZIA

Non tutte le irregolarità e gli abusi possono essere sanati con metodi “ordinari”. La sanatoria edilizia è permessa in accordo con quanto previsto dal Testo Unico dell’Edilizia e in conformità con il regolamento edilizio comunale, il piano regolatore e le norme igienico sanitarie.

Di seguito sono elencati, a titolo di esempio, gli interventi di sanatoria più comuni che vengono presentati prima di un rogito:

SANATORIA DI UN BAGNO AGGIUNTIVO

Generalmente, quando il bagno si suddivide in due unità minori, questo genere di sanatoria è di solito più agevole.
Differente il caso in cui si realizza un bagno all’interno di una stanza esistente. In questo caso la superficie della stanza potrebbe diminuire al punto da scendere al di sotto della superficie minima prevista dalle normative edilizie (14 mq per una stanza doppia, 9 mq per una stanza singola, secondo la legge nazionale);

SPOSTAMENTO DELLA CUCINA

Per varie esigenze, a volte si ha la necessità di spostare la cucina nel soggiorno (o in altre stanze). Questo spostamento, anche senza modifica dei tramezzi, deve essere autorizzato dal comune (con CILA o SCIA) e riportato nella variazione catastale della planimetria.
In altri termini il cambio d’uso di un vano, anche se non comporta delle modifiche della distribuzione interna, va autorizzato (o sanato);

AMPLIAMENTO DEL SOGGIORNO TRAMITE LA FUSIONE CON INGRESSO E CORRIDOIO

Questi due vani (il corridoio e l’ingresso), per le esigenze contemporanee, sono sempre meno utilizzati. Si ottiene questa nuova configurazione anche con la semplice demolizione di un tramezzo.
La sanatoria potrebbe risultare difficoltosa nel caso in cui l’ambiente ottenuto sia troppo grande e non rispettando, così, le norme igienico-sanitarie (che prevedono il rapporto minimo di 1/8 tra superficie finestrata e superficie dell’ambiente);

DIVISIONE DI UNA CAMERA DA LETTO IN DUE CAMERETTE

Avviene costruendo un semplice tramezzo che divide in due lo spazio. Anche in questo caso, il rispetto delle normative potrebbe comportare problemi nella richiesta di sanatoria: le stanze dovranno avere minimo 9 mq di superficie con una aeroilluminazione di 1/8 tra superficie della finestra e superficie del vano;

VERANDA SUL TERRAZZO

Solitamente si tratta di un abuso difficile da sanare. Rispetto ai casi precedenti comporta un aumento della volumetria dell’immobile originario e non può essere sanata con una CILA o con una SCIA ma sono spesso necessari degli strumenti più complessi come il Permesso di Costruire.
In questo caso la responsabilità dell’abuso è più grave e può comportare anche una denuncia penale per il proprietario (anche se non è stato lui a realizzare la veranda) e la demolizione del manufatto;

CHIUSURA DEL BALCONE

Anche in questo caso si tratta di un aumento di volumetria.
L’unica soluzione, spesso, è stata quella di richiedere il condono edilizio, strumento che oggi NON è più attivo;

REALIZZAZIONE DI UN SOPPALCO

Le problematiche principali potrebbero nascere dal mancato rispetto delle altezze minime che solitamente sono di 240 cm o 270 cm. Inoltre in alcuni casi il soppalco potrebbe comportare aumento di superficie utile e richiedere un permesso di costruire per la sanatoria;

VOLUME SPOSTATO DI ATTICI O SUPERATTICI

Può succedere che sono presenti delle differenze tra il progetto approvato e gli appartamenti realizzati all’ultimo piano degli immobili (come nel caso di attico o superattico).
Se la differenza comporta solo lo spostamento della superficie utile lorda senza ampliamenti si può sanare la situazione con un accertamento di conformità (art. 37 DPR 380/2001), cioè una SCIA in Sanatoria con silenzio assenso.
Se invece la differenza riguarda anche un aumento di cubatura potrebbe essere decisamente più complessa la sanatoria.

Richiedere un’autorizzazione per i lavori interni negli edifici è OBBLIGATORIO dal 1985 tuttavia, ancora oggi, in molti realizzano interventi senza comunicare nulla al comune. Le responsabilità del committente comportano multe costose e in alcuni casi anche sanzioni penali.

Spesso non ci si rende conto che, sanare un appartamento, è più oneroso che richiedere un permesso prima dell’inizio dei lavori!


Affidarsi ad un PROFESSIONISTA DEL SETTORE può risparmiarti, sia che tu stia vendendo sia che tu stia comprando, tutta una serie di problematiche a cui potresti incorrere.

Se desideri una CONSULENZA PERSONALIZZATA per vendere casa tua al meglio e in sicurezza


Alla prossima!
Enza Palamito
Agente Immobiliare Innova.RE

Ho eseguito dei lavori in casa, modificando la disposizione interna, posso vendere casa?

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