Immobile ricevuto in successione, come vendere al meglio?

IMMOBILE RICEVUTO IN SUCCESSIONE: COSA DEVI SAPERE

Con la scomparsa di una persona cara, può capitare di ricevere un immobile in eredità e di volerlo vendere poiché già proprietari di un altro immobile o per altre motivazioni.

Qual è la procedura corretta da seguire per effettuare la vendita, senza incorrere in errori? Quali sono i documenti e gli atti che devono essere in regola affinché la vendita vada a buon fine? Ci sono tasse e imposte da versare? Cosa accade quando l’immobile viene ereditato da più di una persona? 

Queste sono solo alcune delle domande più ricorrenti. È bene sapere che, vendere una casa ricevuta in eredità in tempi celeri e senza problemi, richiede alcuni adempimenti specifici che è necessario conoscere per concludere senza problemi il rogito.

Data la delicatezza di questa materia il consiglio è di AFFIDARSI SEMPRE ad un professionista esperto per analizzare la specifica situazione, soprattutto quando la vendita riguarda un immobile ereditato da più eredi.

Vediamo quindi quali sono i requisiti e le procedure da seguire per vendere una casa ereditata:

🔹 LA DICHIARAZIONE DI SUCCESSIONE

Quando si riceve un immobile in eredità, il primo passo a livello giuridico è presentare la dichiarazione di successione. Questa ha lo scopo di notificare il trasferimento del bene agli eredi ai fini fiscali e deve essere presentata entro un anno dalla morte del proprietario.

Tale passaggio risulta FONDAMENTALE.

La dichiarazione di successione consiste in un elenco che contiene tutti i beni del defunto e serve per determinare l’ammontare delle tasse sull’eredità.

NB: nessun bene ricevuto in eredità può essere venduto se non sono state pagate le relative imposte!

Questo genere di dichiarazione si può eseguire:

• in maniera autonoma (dal 1° gennaio 2018 può essere fatta telematicamente attraverso il software disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate)
• chiedendo il supporto di un professionista (avvocato, commercialista, notaio, …) con relativo onorario.

Sono tenuti a presentare tale dichiarazione:

• gli eredi, i chiamati all’eredità e i legatari – a meno che non abbiano rinunciato all’eredità o abbiano nominato un curatore – o i loro rappresentanti legali
• gli immessi nel possesso dei beni, in caso di assenza del defunto o di dichiarazione di morte presunta
• gli amministratori dell’eredità
• i curatori delle eredità giacenti
• gli esecutori testamentari
• i trustee

🔹 LA TASSA DI SUCCESSIONE

Sulla casa ricevuta in eredità è necessario pagare la tassa di successione. Quello che devi sapere è che le aliquote variano in funzione al grado di parentela dell’erede:

• Coniuge e figli: 4% sul valore catastale dell’immobile con franchigia pari a € 1.000.000, l’imposta va pagata SOLO sull’importo che eccede tale valore;
• Fratelli e sorelle: 6% sul valore catastale dell’immobile con franchigia pari a € 100.000;
• Altri parenti (affini in linea retta fino al 4° grado, affini in linea correlata entro il 3° grado) nipoti, zii, cugini di primo grado, suoceri e cognati: 6% sul valore catastale senza applicazione della franchigia;
• Altri soggetti (ad esempio il convivente): 8% senza applicazione della franchigia;
• Eredi disabili: è prevista una franchigia pari a € 1.500.000 (è possibile eseguire trasferimenti a favore di persone diversamente abili e certificati gravi in base alla normativa risultante dalla Legge 104/1992).

🔹 IMPOSTA IPOTECARIA E CATASTALE

Oltre alla tassa di successione, bisognerà pagare anche l’imposta ipotecaria e quella catastale, proprio come in una regolare compravendita.
Tali imposte ammontano al 2% e all’1%, da calcolare sul valore catastale dell’immobile.
Restano valide le agevolazioni sulla prima casa nel caso in cui gli eredi rientrino nei requisiti per ottenerle.

Infine, bisognerà versare anche:

• imposta di bollo, nella misura fissa di € 64 per ciascuna nota di trascrizione
• tassa ipotecaria, nella misura fissa di € 35 per ciascuna nota di trascrizione
• tributi speciali, ad esempio i diritti di segreteria

🔹 VOLTURA CATASTALE

Entro 30 giorni dall’apertura della successione è necessario inoltrare la domanda per la voltura catastale al catasto della provincia in cui ha sede l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate in cui è stata inoltrata la richiesta, oppure nel catasto della provincia in cui sono situati gli immobili.

Sarà dovuto il pagamento di:

• tributo speciale catastale di € 55
• imposta di bollo pari a € 16 per ogni 4 pagine di domanda

🔹 ACCETTAZIONE DELL’EREDITA’ E LA SUA TRASCRIZIONE

Agli adempimenti sopra descritti (obbligatori) se ne aggiungono alcuni specificamente correlati alla volontà di vendere una casa ricevuta per successione.

Per vendere un immobile, la dichiarazione di successione da sola non è sufficiente ed è importante saperlo, altrimenti si arriverà davanti al notaio, il giorno del rogito, solo per scoprire che la casa non si può vendere!

Difatti esistono due atti necessari senza i quali la compravendita non può andare a buon fine:

▪ ACCETTAZIONE DELL’EREDITA’
Si rende necessario poiché con la sola dichiarazione di successione gli eredi non accettano effettivamente i beni ricevuti. Può essere effettuata entro 10 anni dall’apertura della successione e può essere:

• ESPRESSA quando l’erede dichiara esplicitamente di voler accettare i beni oggetto dell’eredità, mediante una dichiarazione formale a un Pubblico Ufficiale o preparando una scrittura privata autenticata
• TACITA si verifica quando l’erede non dispone di un atto formale ma assume alcuni comportamenti che manifestano chiaramente la sua volontà di accettare i beni ereditati.

Mettere in vendita un immobile ereditato rientra in questo secondo caso e per questo motivo l’accettazione tacita dell’eredità va trascritta da un Pubblico Ufficiale, altrimenti la compravendita non può concludersi correttamente.

▪ TRASCRIZIONE DELL’ACCETTAZIONE EREDITARIA
La trascrizione dell’accettazione dell’eredità serve a certificare per tutti i soggetti coinvolti, che la proprietà dell’immobile è passata dal defunto proprietario all’erede.
Mediante questo atto il trasferimento dell’immobile viene registrato nel registro pubblico oggi curato dall’Agenzia delle Entrate, che permette di ricostruire la storia dell’immobile e sapere chi sono i proprietari.
Ne consegue che (come ampiamente descritto) senza questo atto non è possibile vendere casa perché non si viene riconosciuti come legittimi proprietari!
Infatti, la trascrizione può essere effettuata anche in concomitanza col rogito, tuttavia senza il primo documento non può concludersi il secondo. E nel momento in cui ci si presenta davanti al notaio, al fine di effettuare tale importante trascrizione dell’accettazione dell’eredità, sono necessari altri due documenti fondamentali:

• l’atto di successione
• il certificato di morte del soggetto che ha lasciato il bene immobile in eredità.

🔹 COEREDITA’ DI UN IMMOBILE

Quando si riceve in eredità un immobile, si può verificare la situazione in cui gli eredi dello stesso siano più di uno, si parla in questo caso di coeredità. Inoltre, può accadere che ognuno detenga una quota di proprietà diversa.
Nel caso si decida di vendere un immobile ricevuto in successione da più eredi, l’art. 1108 c.c. stabilisce che tutti i comproprietari devono essere consenzienti alla vendita dell’immobile. Tuttavia, non sempre si riesce a incontrare l’unanimità di tutti i proprietari.
In questo caso, se si vuole comunque vendere l’immobile, secondo la legge ci sono diverse strade percorribili, ma prima di intraprendere qualsiasi azione, ti consiglio di chiedere sempre una consulenza a un esperto:

▪ VENDERE LA PROPRIA QUOTA DI PROPRIETÀ DELL’IMMOBILE
La strada più semplice e lineare è quella di trovare una sintonia con gli altri coeredi del bene. Questo significa che, dopo aver fatto stabilire il valore della propria quota, si potrà proporne l’acquisto prima a chi possiede le altre quote della proprietà. Nel caso in cui questi non fossero interessati si potrà vendere la quota a terzi.

▪ RICHIEDERE AL GIUDICE LO SCIOGLIMENTO DELLA COMUNIONE
Si può optare per lo scioglimento della comunione davanti a un giudice tuttavia, questa strada è percorribile nel caso in cui, dopo almeno un tentativo di mediazione obbligatorio con i coeredi, non si sia trovata altra soluzione.
In questo caso bisognerà rivolgersi quindi al proprio avvocato per far sì che questi avvii la procedura dinanzi a un giudice. Quest’ultimo procederà a stabilire le condizioni della vendita dell’immobile in autonomia, seguendo le norme vigenti in materia di espropriazione immobiliare: questo significa che nessuno dei coeredi potrà decidere a quale prezzo sarà venduta la casa o a chi. Una volta conclusa la compravendita, il giudice dividerà il ricavato tra i coeredi.