Nel compromesso, quali garanzie ho con la Caparra Confirmatoria?

LA CAPARRA CONFIRMATORIA: LA SUA FUNZIONE

Quando si acquista un immobile, vi sono passaggi legali ed economici molto importanti e delicati che è indispensabile conoscere per agire al meglio nella fase preliminare del contratto di vendita.

La CAPARRA CONFIRMATORIA è uno strumento previsto dal Codice Civile ed è considerata come un elemento FONDAMENTALE nella fase preliminare del contratto di compravendita.

L’Art. 1385 c.c. così dispone:

“Se al momento della CONCLUSIONE DEL CONTRATTO una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la CAPARRA, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
Se la parte che ha dato la caparra è INADEMPIENTE, l’altra può RECEDERE DAL CONTRATTO, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’ESECUZIONE o la RISOLUZIONE DEL CONTRATTO, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.”

Facciamo adesso delle specifiche per comprendere meglio questo articolo di legge.

CONCLUSIONE DEL CONTRATTO

Prima di ogni cosa definiamo il significato di “contratto”. Nel Codice Civile è definito come “l’accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale” (art. 1321 c.c.).

Di conseguenza, la “conclusione del contratto” si ha nel momento in cui “chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte” (art. 1326 c.c.).

CAPARRA CONFIRMATORIA

È la somma di denaro o quantità di cose fungibili che una parte consegna all’altra al momento della stipula del contratto, come attestazione dell’impegno assunto.

Ha lo scopo di rafforzare il diritto del creditore al risarcimento, così come la CLAUSOLA PENALE, tuttavia ne differisce in alcuni aspetti, ovvero:

• mentre la caparra è prevedibile solo nei contratti a prestazioni corrispettive, la clausola penale può essere consentita in qualsiasi contratto;
• la caparra è prevista solo per l’inadempimento, mentre la clausola penale può essere stabilita anche per il ritardo nell’adempimento;
• inoltre la caparra consiste in una somma di denaro (o cose fungibili) che viene immediatamente consegnata alla controparte al momento della stipula del contratto, mentre la clausola penale è una promessa di prestazione futura.

PARTE INADEMPIENTE

Si ha inadempimento quando uno dei due contraenti non adempie, appunto, le sue obbligazioni contrattuali, di conseguenza l’altro può richiedere l’ADEMPIMENTO o la RISOLUZIONE DEL CONTRATTO, salvo il risarcimento del danno.

RECESSO DAL CONTRATTO

È l’atto con cui una parte si scioglie dal vincolo di un contratto. È una facoltà che può essere esercitata quando il contratto non abbia avuto un principio di esecuzione.

Nel caso specifico, ritornando all’art. 1385 c.c.:

• Se ad essere INADEMPIENTE è “la parte che ha dato la caparra” (acquirente), l’altra (venditore) può RECEDERE dal contratto ritenendo la caparra;
• Se, invece, ad essere INADEMPIENTE è “la parte che l’ha ricevuta” (venditore), l’altra (acquirente) può RECEDERE del contratto ed esigere il doppio della caparra.

ADEMPIMENTO O RISOLUZIONE DEL CONTRATTO

Come precedentemente anticipato, quando uno dei contraenti non adempie alle sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere:

🔹 L’ADEMPIMENTO DEL CONTRATTO
Con il quale chiede che la controparte sia condannata ad eseguire la prestazione cui è tenuta

🔹 LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO
Con l’azione risolutoria, il contraente esercita un diritto potestativo. La risoluzione, in questo caso, è di tipo giudiziale.

In questo caso, così come disposto dall’art. 1493 c.c., “in caso di risoluzione del contratto il venditore deve restituire il prezzo e rimborsare al compratore le spese e i pagamenti legittimamente fatti per la vendita”.

Il Codice Civile disciplina, inoltre, tre ipotesi di risoluzione:

• La risoluzione per inadempimento
  “nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento la risoluzione del contratto […]. La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l’adempimento; ma non può più chiedersi l’adempimento quando è stata domandata la risoluzione” (art. 1453 c.c.)

• La risoluzione per impossibilità avvenuta
  “la parte liberata per la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta non può chiedere la controprestazione, e deve restituire quella che abbia già ricevuta” (art. 1463 c.c.)

• La risoluzione per eccessiva onerosità
  “nei contratti a esecuzione continuata o periodica, […] se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto” (art. 1467 c.c.)

Ricapitolando, da questo articolo si evince la triplice funzione della caparra confirmatoria:

• Conferma del contratto
• Anticipo della prestazione
• Indennizzo preventivo per l’eventuale inadempimento o ritardo

Quindi, risulta essere uno strumento importante poiché vincola e tutela le parti che stipulano un contratto, si tratta di un vero e proprio impegno ad onorare le condizioni contrattuali.

Dunque, se un acquirente dà una caparra confirmatoria per un contratto di compravendita, qualora il contratto andasse a buon fine, la caparra corrisponderà ad un anticipo su prezzo di vendita; se invece il contratto non si perfezionasse, la caparra si tradurrebbe in una CLAUSOLA PENALE, divenendo un indennizzo per la parte lesa. Nello specifico:

• Se la parte che ha versato la caparra diventa inadempiente, l’altra può recedere dal contratto e trattenere a titolo di danno la caparra ricevuta.
• Mentre, se ad essere inadempiente è il venditore, l’acquirente ha diritto a vedersi restituire il doppio di quanto versato.