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Quanto vale casa mia?

LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE

Se vuoi vendere bene la tua casa, il primo passo FONDAMENTALE consiste in una CORRETTA VALUTAZIONE, solo in questo modo potrai aumentarne le probabilità di vendita.
Per individuare il più probabile prezzo di mercato di un immobile è utile conoscere bene l’andamento del mercato locale, è infatti importante affidarsi ad un PROFESSIONISTA poiché, generalmente, il privato non ne conosce l’esatto andamento, oltre al fatto che non eseguirà mai una valutazione oggettiva, per cui il rischio sarà quello di non tenere in considerazione molti fattori che risultano determinanti per ottenere una corretta stima.

Bisogna seguire criteri ben precisi che iniziano da una attenta analisi delle caratteristiche dell’abitazione fino a giungere ad un’analisi dettagliata del mercato immobiliare locale.


Adesso entriamo nello specifico, ti spiego in cosa consiste una CORRETTA valutazione:

1. VISIONARE L’ABITAZIONE IN MANIERA ACCURATA, PRESTANDO ATTENZIONE ALLE SEGUENTI CARATTERISTICHE:

▪ Anno di costruzione (vetustà);
▪ Opere di ristrutturazione;
▪ Distribuzione interna;
▪ Pertinenze;
▪ Stato degli impianti;
▪ Contesto di ubicazione;
▪ Spese condominiali;
E via via tutte quelle altre caratteristiche che possano influenzare in qualche modo il prezzo finale dell’immobile.

2. VERIFICA DELLA DOCUMENTAZIONE:

Il primo passo fondamentale consiste nel prendere visione dell’Atto di provenienza da cui estrapolare utili informazioni riguardo il reale intestatario dell’immobile e come sia pervenuto.
Fondamentale questo passaggio poiché si possono verificare i seguenti casi:

  • Immobile pervenuto per successione: per poter stipulare il contratto di compravendita è necessario presentare un atto notarile definito “trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità”
  • Immobile pervenuto per donazione: in questo caso c’è da sapere che molti potenziali acquirenti non vogliono imbattersi in compravendite di questo genere sia per evitare problemi, sia perché molte banche non concedono finanziamenti e mutui per acquisto di case dove ci sia di mezzo una donazione. Questo perché un’eventuale riduzione o restituzione dell’immobile farebbe venire meno l’oggetto di garanzia del mutuo stesso.
    Tuttavia ci sono delle circostanze in cui la donazione non rappresenta affatto un problema, ad esempio non può essere revocata:
    – Se è stata effettuata da più di 20 anni
    – Se chi ha donato l’immobile è venuto a mancare da più di 10 anni.

Verificare se lo stato dei luoghi è conforme alle planimetrie catastali. Se hai effettuato delle modifiche – per cui esistono difformità – dovranno essere sanate per poter effettuare la vendita (vedi articolo correlato: VENDITA IMMOBILIARE CON IRREGOLARITA’ URBANISTICHE).

Per mezzo delle visure e delle planimetrie catastali, si procederà al calcolo delle metrature dell’abitazione e delle rispettive pertinenze.

Verificare l’aspetto urbanistico dell’immobile, quindi licenze/concessioni/permessi a costruire e la presenza o meno dell’abitabilità sempre ai fini della valutazione.

Inoltre saranno fondamentali altre informazioni tra cui: la presenza di un eventuale mutuo o la presenza di ipoteche, vincoli o servitù che possono influire sul prezzo di vendita.

Un altro parametro di confronto molto importante è la certificazione energetica.

3. CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE:

Per superficie commerciale si intende la somma delle “superfici ponderate” che compongono un immobile. Semplificando il discorso, si tratta della superficie calpestabile comprensiva di muri perimetrali più le superfici delle pertinenze rapportate con i vari coefficienti di valutazione.
Per esempio:
▪ Le superfici delle autorimesse verranno considerate al 50% o 60% (dipende se sono collegate o meno ai vani principali);
▪ Le superfici dei balconi verranno considerate dal 25% al 50% (dipende se sono coperti o scoperti e dalle dimensioni), e così via.
Ricapitolando, la superficie commerciale rappresenta un parametro di mercato oggettivo al quale attenersi per le valutazioni patrimoniali.

4. ANALISI DEI COMPARABILI SIMILI, ANCORA IN VENDITA, NELLA STESSA ZONA:

Un altro passo importante è quello di analizzare gli immobili che sono attualmente in vendita in zona e che abbiano similari caratteristiche. Capire da quanto tempo sono sul mercato e a quale prezzo.
Devi sapere che, se un immobile è sul mercato da oltre 6 mesi, significa che il prezzo non è congruo al mercato e va rivisto! E’ un dato di fatto!

5. ANALISI DEI COMPARABILI SIMILI VENDUTI NELLA STESSA ZONA NEGLI ULTIMI MESI E LE TEMPISTICHE DI VENDITA:

Devi sapere che il prezzo di un’abitazione NON lo fai tu e NON lo fa nessun agente immobiliare.
IL PREZZO DI UNA CASA LO FA IL MERCATO!
Come agenzia immobiliare, abbiamo un registro delle vendite effettuate in cui segniamo tutti i parametri. Questo ci permette di avere un parametro di confronto quasi infallibile.
Ma non è finita qua…

6. ATTRIBUIRE IL VALORE DI MERCATO DELL’ABITAZIONE DA VENDERE:

Può succedere che il prezzo del tuo immobile NON corrisponderà alle tue aspettative, ma come ho detto prima il prezzo lo fa il mercato.

NB: Attualmente il mercato immobiliare è in una fase in cui i prezzi, pur essendo ai minimi storici, continueranno a calare anche nei prossimi anni. Più la casa rimane sul mercato PIU’ SI SVALUTA!

Mai come oggi, la frase “PRIMA VENDI e PIU’ GUADAGNI” non è stata più azzeccata! E’ per questo che devi assolutamente affidarti a degli specialisti se vuoi realizzare il massimo dalla vendita della tua casa.


Affidarsi ad un PROFESSIONISTA DEL SETTORE può risparmiarti, sia che tu stia vendendo sia che tu stia comprando, tutta una serie di problematiche a cui potresti incorrere.

Se desideri una CONSULENZA PERSONALIZZATA per vendere casa tua al meglio e in sicurezza


Alla prossima!
Enza Palamito
Agente Immobiliare Innova.RE

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