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Se ho un mutuo, che grava sulla casa che devo vendere, quando lo devo estinguere?

VENDERE CASA CON UN MUTUO IN CORSO

Hai comprato casa ma, per una serie di esigenze e circostanze, hai deciso di venderla prima del previsto nonostante tu abbia ancora un mutuo in corso.

Ti starai chiedendo quindi: come posso fare?

Non preoccuparti, l’operazione di vendita di una casa con mutuo ipotecario è FATTIBILE!
Tuttavia è bene sapere quali sono le soluzioni possibili e quali le accortezze necessarie.

Per esempio, se si tratta della vendita di una prima casa e sta avvenendo prima dei cinque anni, dovresti leggere questo importante articolo: AGEVOLAZIONI PRIMA CASA: COME OTTENERLE E COME SI POSSONO PERDERE.

Tre sono le possibili soluzioni:

  1. L’accollo del mutuo da parte di chi acquista la casa
  2. L’estinzione anticipata del mutuo prima dell’atto di vendita
  3. L’estinzione del mutuo che avviene contestualmente all’atto di vendita

1. ACCOLLO DEL MUTUO DA PARTE DI CHI ACQUISTA LA CASA

L’accollo (art. 1273 c.c.) sta ad indicare un contratto trilaterale concluso tra due parti (A e B) nei confronti di una terza (C): l’accollante (A) si obbliga nei confronti dell’accollato (B) ad assumere il debito di quest’ultimo verso l’accollatario (C).

In breve, quindi, l’accollo del mutuo è una dichiarazione con la quale l’acquirente si obbliga, nei confronti della banca mutuataria, a pagare le rate successive (comprensive del rimborso di capitale e interessi) fino alla scadenza del mutuo, esattamente come avrebbe dovuto fare il debitore originario.

Tuttavia ci sono i pro e i contro in una tale operazione: se da un lato vi sono dei vantaggi riguardo al costo inferiore perché non occorre iscrivere una nuova ipoteca oltre anche a poter accedere ad un finanziamento per pagare i costi (istruttoria, perizia e gli altri costi legati all’accensione del finanziamento), dall’altra l’acquirente si troverà ad ereditare tutte le condizioni già negoziate e, con ogni probabilità, con tasso di interesse e l’importo della rata che non sono tra i più vantaggiosi del mercato. Nulla però vieta all’acquirente di rinegoziare il mutuo con la banca o di effettuare una surroga.

Anche il venditore ha dei vantaggi poiché si troverà libero da mutuo e ipoteca, tuttavia ATTENZIONE!

Molti non sanno che esistono due tipologie di accolli:

  • Accollo cumulativo:
    non svincola completamente il vecchio proprietario che ne rimane responsabile e obbligato a pagare nel caso in cui, chi si accolla il mutuo, non dovesse pagare le rate.
    LE BANCHE SONO SEMPRE PROPENSE A QUESTA TIPOLOGIA DI ACCOLLO POICHÉ HANNO PIÙ GARANZIE;
  • Accollo liberatorio:
    accertati SEMPRE di fare questa tipologia di accollo in cui la banca rilascia una “liberatoria” che ti assolve nel caso in cui il nuovo proprietario non paghi le rate del mutuo.

2. L’ESTINZIONE ANTICIPATA DEL MUTUO PRIMA DELL’ATTO DI VENDITA

Questa soluzione permette di rimborsare alla banca l’importo finanziato prima della scadenza contrattuale.

È possibile eseguire:

  • Estinzione parziale:
    avviene nel caso in cui si versa alla banca una somma che viene sottratta del debito residuo. L’estinzione parziale incide proporzionalmente sull’entità della rata, a seconda dell’importo reso anticipatamente alla banca. Se previsto dal contratto, è anche possibile mantenere la stessa rata accorciando la durata del rimborso.
  • Estinzione completa:
    Il finanziamento viene definitivamente chiuso in caso di estinzione anticipata totale, cioè quando il debito residuo viene rimborsato in un’unica soluzione. Questa operazione richiede alcuni costi aggiuntivi: il pagamento della penale, se il mutuo è stato contratto prima del 2 aprile 2007, le spese amministrative e gli interessi maturati dalla banca nel periodo che intercorre tra il versamento dell’ultima rata e l’effettiva estinzione del mutuo. Questi interessi vengono chiamati “dietimi giornalieri”.

Non sempre conviene estinguere il mutuo prima della sua scadenza perché il piano di ammortamento alla francese, utilizzato da quasi tutte le banche in Italia, stabilisce che gli interessi vengano ripagati prima del capitale. L’estinzione conviene se il rimborso è all’inizio, cioè quando la maggior parte degli interessi non sono stati ancora versati. La convenienza diminuisce man mano che si va avanti con il pagamento delle rate.

3. L’ESTINZIONE DEL MUTUO CHE AVVIENE CONTESTUALMENTE ALL’ATTO DI VENDITA

Sicuramente si tratta della soluzione che incontriamo frequentemente nel nostro lavoro.

In questo caso, tutta l’operazione viene gestita e coordinata direttamente dal notaio.

Una volta fissata la data dell’atto di vendita di casa tua, dovrai chiamare la tua banca per chiedere il conteggio estintivo del residuo del mutuo in modo che, all’atto del rogito, l’acquirente possa corrispondere: un assegno circolare, intestato alla tua banca, con l’importo esatto necessario ad estinguere il debito residuo del mutuo ed un assegno intestato a te con indicata la somma rimanente del prezzo pattuito.

Inoltre, l’ipoteca presente sulla tua casa potrà essere cancellata in due modi:

  • Tramite atto notarile:
    la cancellazione dell’ipoteca è effettuata dal notaio che redige un atto di assenso alla cancellazione di ipoteca, tale documento va sottoscritto dal creditore (la banca);
  • Tramite decreto Bersani:
    la cancellazione è prevista dal Decreto Legge n.7 del 31 gennaio 2007, convertito con modificazioni dalla legge n.40 del 2 aprile 2007. In questo caso è la banca che chiede la cancellazione dell’ipoteca dai registri immobiliari dopo l’estinzione del mutuo, senza intervento del notaio.

Tale legge richiede tuttavia dei requisiti:

  • Che l’ipoteca sia iscritta a garanzia di un mutuo
  • Che l’ipoteca sia iscritta a favore di una banca, di una società finanziaria o un ente previdenziale
  • Che si tratta di cancellazione totale dell’ipoteca in seguito all’estinzione completa del mutuo

Affidarsi ad un PROFESSIONISTA DEL SETTORE può risparmiarti, sia che tu stia vendendo sia che tu stia comprando, tutta una serie di problematiche a cui potresti incorrere.

Se desideri una CONSULENZA PERSONALIZZATA per vendere casa tua al meglio e in sicurezza


Alla prossima!
Enza Palamito
Agente Immobiliare Innova.RE

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