Quanto è importante la proposta di acquisto?

PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO:
TUTTO QUELLO CHE DEVI SAPERE

Hai messo in vendita casa tua e aspetti che arrivi quel fatidico momento in cui un acquirente avanzerà una “proposta”?

O sei un acquirente che ha trovato la casa dei suoi sogni e vorrebbe trattare un po’ il prezzo per strappare qualche altro migliaio di euro?

Qualunque sia il tuo ruolo, ci sono dei passaggi su cui devi porre estrema attenzione!

Mille insidie si celano dietro una compravendita immobiliare, sia che tu ti stia muovendo da solo o con un’agenzia immobiliare.

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COS’È UNA PROPOSTA DI ACQUISTO

La proposta irrevocabile di acquisto è un atto unilaterale disciplinato dall’art. 1329 c.c. che così dispone:

“Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto. Nell’ipotesi prevista dal comma precedente, la morte o la sopravvenuta incapacità del proponente non toglie efficacia alla proposta, salvo che la natura dell’affare o altre circostanze escludano tale efficacia”

Per mezzo di questo strumento, il potenziale acquirente dichiara di essere disposto all’acquisto di un determinato immobile ad un determinato prezzo e a determinate condizioni, ponendo un termine per l’accettazione da parte del venditore.

Il potenziale acquirente rimane così vincolato dalla sua proposta sino alla scadenza del termine prefissato o fino al momento in cui non vi sia un’espressa accettazione/rifiuto della proposta da parte del venditore.

In caso di accettazione, la proposta di acquisto assume la funzione di un vincolo contrattuale tra le parti che si impegnano alla sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita.

Al momento della proposta, il promissario acquirente è solitamente tenuto, a conferma della serietà delle proprie intenzioni, al versamento di una somma di denaro a titolo di caparra o acconto sul prezzo (vedi articolo dedicato: LA CAPARRA CONFIRMATORIA: LA SUA FUNZIONE).

PROPOSTA DI ACQUISTO: CONTROLLI DA EFFETTUARE

È bene ricordare che, prima di avanzare una proposta, è importante effettuare dei controlli sull’immobile, vediamo quali:

✅ ATTO DI PROVENIENZA
Verificare la titolarità giuridica sull’immobile (vedi articolo dedicato: ATTO DI PROVENIENZA: COS’È E COME REPERIRLO);

✅ VERIFICA IPOTECHE E PREGIUDIZIEVOLI
È bene sapere sempre in anticipo se l’immobile risulta gravato da vincoli e servitù così come anche da ipoteche e pregiudizievoli.

Ricorda: L’IPOTECA È UN DIRITTO REALE DI GARANZIA CHE SEGUE L’IMMOBILE! QUINDI, UN EVENTUALE RESIDUO SARÀ A CARICO DEL PROPONENTE.

✅ SCHEDA CATASTALE
Verificare SEMPRE sia la Visura catastale storica che la Planimetria catastale dell’immobile. Questa verifica ti fornirà informazioni non solo sulla destinazione d’uso e la corrispondente categoria catastale ma anche la rispondenza dello stato dei luoghi alla planimetria depositata in Catasto.

✅ LICENZA EDILIZIA
La regolarità urbanistica deve SEMPRE essere richiesta dal proponente al venditore al fine di poter valutare la presenza o meno di eventuali abusi (vedi articolo dedicato: RESPONSABILITA’ A CARICO DEL VENDITORE IN CASO DI FALSA DICHIARAZIONE)

✅ CERTIFICATI
La certificazione riguarda l’immobile e i suoi impianti e comprende:
▪ Certificato di agibilità
▪ CDU o Certificato di Destinazione Urbanistica
▪ Certificazione impianti
▪ APE, attestato di prestazione energetica

✅ SPESE E PENDENZE
Nella proposta è bene precisare che eventuali pendenze derivate da spese condominiali o da debiti con la Agenzia delle Entrate saranno a carico del venditore.

PROPOSTA DI ACQUISTO: REQUISITI

La proposta, affinché abbia valore giuridico, deve rispettare determinati requisiti, vediamo subito quali:

✅ LA FORMA
Il contratto preliminare di compravendita, pena la nullità, deve essere redatto in forma scritta (art. 1351 c.c.).
Il nostro ordinamento non riconosce validità ad un contratto stipulato in forma verbale tra le parti. Pertanto, anche la proposta irrevocabile di acquisto deve rispettare il requisito della forma scritta.

✅ IL PROPONENTE
Il soggetto proponente può essere:
▪ Una persona fisica:
si dovranno specificare i dati anagrafici, l’indirizzo di residenza ed il codice fiscale. È bene indicare anche gli estremi di un documento di identità in modo che il venditore possa sincerarsi della validità dei dati inseriti nella proposta.
▪ Una persona giuridica:
la proposta andrà sottoscritta dal legale rappresentante o dalla persona munita dei poteri di firma. La persona giuridica (impresa o ente non commerciale) dovrà essere specificata con la denominazione ed i dati riportati nei pubblici registri, Agenzia delle Entrate o Camera di Commercio. Sarà opportuno specificare anche la carica, quindi i poteri di firma, della persona fisica che agisce in nome e per conto della persona giuridica.

Il soggetto proponente, per brevità, viene indicato nel seguito della proposta anche come parte promissaria acquirente.

✅ L’IMMOBILE
La descrizione dell’immobile oggetto della proposta deve essere il più completa possibile, specificando:
▪ L’indirizzo in cui è ubicato l’immobile
▪ Scala, piano e numero di interno
▪ Destinazione d’uso conosciuta dal proponente
▪ Composizione dell’immobile
▪ Superficie espressa in vani, metri quadri o metri cubi
▪ Dati catastali

✅ IL PREZZO
Si intende il prezzo offerto dal proponente per l’acquisto dell’immobile.
È sempre bene specificare l’importo sia in numeri che in lettere. Così come devono essere precisate le modalità di pagamento mediante:
▪ Assegno bancario
▪ Assegno circolare
▪ Bonifico bancario

Unitamente al prezzo, andranno indicate anche le modalità di pagamento. La proposta può essere o meno accompagnata da un importo a titolo di:
▪ Deposito cauzionale
▪ Acconto sul prezzo
▪ Opzione di acquisto
▪ Caparra confirmatoria.

Spetta al proponente valutare come intende procedere al pagamento comunicando anzi tempo al venditore se intende avvalersi o meno di un finanziamento, un mutuo ipotecario o un leasing immobiliare.

✅ IL TERMINE
Uno dei requisiti fondamentali della proposta riguarda il termine di validità, trascorso il quale la proposta perderà di efficacia.
Il venditore ha quindi a disposizione un periodo di tempo stabilito dal proponente per valutare se accettare o meno la proposta di acquisto.

✅ LE CONDIZIONI SOSPENSIVE
La proposta può essere soggetta a diverse forme di condizioni sospensive:
▪ Alla destinazione d’uso dell’immobile o alla regolarità urbanistica e conformità catastale
▪ Alla delibera del mutuo o ai tempi di erogazione del finanziamento bancario.

Il venditore, dal canto suo, sarà libero di valutare ed accettare o meno o discutere queste condizioni sospensive.

✅ L’ACCETTAZIONE
La proposta può già contenere al suo interno le modalità di accettazione da parte del venditore o parte promittente venditrice.
L’art. 1326 c.c. così specifica:

 “Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte“.

La comunicazione può avvenire anche tramite un mandatario o una agenzia immobiliare. Il venditore può accettare integralmente la proposta o modificarne i contenuti. In questo caso “Un’accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta”.