Immobile ricevuto in donazione, come vendere al meglio?

▪ Evitare le aggressioni dei creditori, mutando l’intestatario del bene;
▪ Anticipare la sistemazione del patrimonio immobiliare di modo che, al momento della sua morte, non vi siano liti tra gli eredi. In realtà, è proprio a causa della donazione che si creano le maggiori controversie.

Prima di mettere in vendita, o di acquistare, un immobile pervenuto per donazione, è opportuno essere a conoscenza di tutti gli aspetti legali connessi alla procedura, ai rischi a cui si può incorrere e a tutte le possibili tutele a garanzia di una buona riuscita dell’affare.

La vendita di un immobile ricevuto in donazione risulta essere quindi una operazione piuttosto complessa!

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PROBLEMATICHE LEGATE ALLE VENDITA DI UN IMMOBILE RICEVUTO IN DONAZIONE

Generalmente, molti potenziali acquirenti preferiscono non imbattersi in compravendite di questo genere per due principali motivi:

❌  Per evitare problemi relativi ad una eventuale rivalsa da parte degli eredi legittimari;
❌  Per le difficoltà legate all’ottenimento di un finanziamento da parte delle banche poiché, un’eventuale riduzione o restituzione dell’immobile, farebbe venire meno l’oggetto di garanzia del mutuo stesso.

ATTENZIONE! Nel caso in cui è stato redatto un contratto preliminare, se non è stata specificata la provenienza dell’immobile, si potrebbe verificare la situazione di risoluzione del contratto da parte del potenziale acquirente con la possibilità di rimetterci, nella migliore delle ipotesi, il doppio della caparra. (leggi articolo dedicato: LA CAPARRA CONFIRMATORIA: LA SUA FUNZIONE)

TUTELA DEI LEGITTIMARI

Premettendo che: “il proprietario ha diritto di godere e disporre” di un bene “in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico” (art. 832 c.c.), è sicuramente possibile procedere alla vendita o all’acquisto di un immobile ricevuto in donazione. Tuttavia vi sono degli aspetti che è importante non sottovalutare.

Devi sapere che la legge italiana, nel caso in cui una persona venga a mancare, tutela tutti gli eredi legittimari (l’art. 536 individua il coniuge, i figli a cui sono equiparati gli adottivi, e gli ascendenti), ai quali riserva una quota del patrimonio a prescindere da ciò che il de cuius ha disposto nel testamento. Quindi, ad essi, in ogni caso spetta una quota di eredità che tiene conto anche di tutte le donazioni che il defunto ha effettuato durante la sua vita.

Se il soggetto defunto, con il proprio testamento o con le donazioni effettuate in vita, ha compromesso la quota di legittima dei legittimari, questi ultimi, al decesso del parente, potranno agire in giudizio al fine di ricostituire il patrimonio del parente. Ne consegue che il donatario può subire una riduzione o addirittura la revoca della donazione.

L’azione di reintegrazione della quota legittima si compone dei seguenti passaggi:

▪ Riduzione delle disposizioni testamentarie e delle donazioni lesive;
▪ Restituzione da parte dei beneficiari delle disposizioni o donazioni lesive;
▪ Restituzione da parte di terzi acquirenti dai beneficiari e delle disposizioni o donazioni lesive.

In sintesi, con l’azione di riduzione, i legittimari possono chiedere ai terzi che hanno acquistato dal donatario il bene donato; in tal modo, l’acquirente sarà tenuto alla restituzione dei beni immobili o beni mobili registrati.

QUANDO LA DONAZIONE E’ AL SICURO DA AZIONI DI RIDUZIONE

La possibilità dei legittimari di recuperare il bene ceduto dal donatario nei confronti di terzi e, quindi, annullare la vendita, decade quando:

✅ Sono decorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione nei registri immobiliari (senza che siano sopraggiunte opposizioni);
✅ Sono decorsi 10 anni dalla morte del donante (senza esercizio di azione di riduzione).

Superati tali termini, sia la donazione che la successiva vendita non possono essere più attaccati!

Molte banche difficilmente finanziano l’acquisto di un immobile da un soggetto che lo ha precedentemente avuto tramite donazione. L’unico modo per cautelarsi è di ottenere, dal venditore, una dichiarazione firmata dagli altri eredi con cui questi si impegnano a non impugnare la donazione fatta dal defunto.

Per concludere, come si evince, gestire la vendita di un immobile ricevuto in donazione è qualcosa di particolarmente delicato.