È possibile vendere casa senza agibilità/abitabilità?

VENDERE CASA SENZA AGIBILITÀ/ABITABILITÀ

In molti mi avete chiesto se, nel caso in cui non foste in possesso di questo certificato, si possa comunque procedere alla vendita.
Prima di dare una risposta, andiamo per gradi, partendo da quella che è la funzione di questo importante documento.

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COS’È IL CERTIFICATO DI AGIBILITÀ

Il certificato di agibilità è un documento che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico negli edifici, garantendo che in fase di costruzione, siano state osservate determinate prescrizioni igienico-sanitarie, in base alle leggi vigenti al momento della costruzione o dell’intervento.

LE DISPOSIZIONI NORMATIVE:
Per quali opere deve essere presentato il Certificato di Agibilità

Il Decreto Legislativo 222/2016 (che ha innovato i titoli abilitativi) ha modificato l’articolo 24 del D.P.R. 380/2001 e ha sostituito la domanda per ottenere il certificato di agibilità con la Segnalazione Certificata da parte del titolare dell’intervento edilizio.

“La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata” (Art. 24 DPR 380/2001).

Così come stabilito dal D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 – Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (entrato in vigore definitivamente il 30 giugno 2003) per il certificato di agibilità, anche la segnalazione certificata è necessaria nei seguenti casi:

a) nuove costruzioni;
b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti;

In virtù del punto c) anche per interventi minori sottoposti a CILA è necessaria l’agibilità;
se si agisce sugli impianti, infatti, vengono modificate le condizioni di risparmio energetico.

Inoltre, la segnalazione certificata può riguardare anche:

d) singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;

e) singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

CHI LO RILASCIA E I TEMPI PER L’OTTENIMENTO

Le richieste del certificato di agibilità presentate prima dell’11 Dicembre 2016, vengono ancora rilasciate dallo Sportello Unico per l’Edilizia.

Dal 2017, il certificato di agibilità è stato sostituito dalla Segnalazione Certificata d’Agibilità (SCA) che deve essere presentata dal titolare della licenza edilizia, con varia documentazione, certificazione e l’asseverazione di un tecnico (o tecnici) abilitato, (direttore dei lavori, progettista o altro professionista iscritto all’albo, con competenza specifica).

La certificazione asseverata, che deve essere inoltrata ENTRO 15 giorni dalla data di ultimazione dei lavori, deve essere presentata:

• Dal soggetto titolare del permesso di costruire (o i loro successori o aventi causa);
• Dal soggetto che ha presentato la super SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività – (o i loro successori o aventi causa);
• Dal soggetto in possesso di titolo adeguato.

COSA CI DICE LA GIURISPRUDENZA RIGUARDO LA VENDITA DI IMMOBILI SENZA AGIBILITÀ

La Legge 28 febbraio 1985 n. 47 – Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie, l’art. 40, comma 2°, prevede che “[…] gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali […] sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria […]” 

Prosegue affermando che “per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967 (data di entrata in vigore della cd. “Legge Ponte”), in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo […], attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967”.

Nulla viene detto riguardo al certificato di agibilità.

Quindi, alla domanda:

POSSO VENDERE CASA SE NON HO L’AGIBILITÀ?

La risposta è SÌ poiché non vi è nessuna legge che prevede un obbligo di preventivo rilascio e consegna del certificato di agibilità per ogni tipo di costruzione eseguita in tempi precedenti alla legge sopra citata.

…TUTTAVIA…

Non è condizione contrattuale e/o fattore che incide sulla compravendita SE E SOLO SE anche l’acquirente è a conoscenza della mancanza di questo documento e intende comunque procedere all’acquisto.

In altre parole, se vuoi vendere casa, NON è necessario per la validità della compravendita che la tua abitazione abbia il certificato di agibilità, a condizione che nell’atto sia indicato che l’acquirente è a conoscenza della mancanza del documento e che intende comunque procedere all’acquisto.

La legge prevede che, anche dopo il rogito, l’agibilità sia ottenuta a spese del venditore: nel caso in cui non mantenga la promessa fatta, l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto e/o il risarcimento del danno.

Come vedi, è il venditore a doversi attivare e consegnare al compratore il certificato di agibilità perché è l’acquirente ad avere interesse ad ottenere la proprietà di un immobile che sia in grado di assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, cioè la commerciabilità e la fruibilità del bene.

Tu che decidi di vendere casa, hai il dovere e l’obbligo di avere tutta la documentazione in regola senza tralasciare nessun particolare.

Negli ultimi anni, la tendenza delle Corti, è sempre più orientata sul considerare il certificato di agibilità come un requisito giuridico sempre più importante del bene oggetto di compravendita, ma solo in quanto attesterebbe la fruibilità dell’immobile ad un determinato uso.

Secondo la giurisprudenza maggioritaria, anche se nessuna norma imperativa contempla un obbligo di preventivo rilascio di detta certificazione, la mancanza della agibilità configura un inadempimento del venditore.

In una recentissima sentenza, la n. 24386 del 8 febbraio 2016, la Corte di Cassazione ha precisato che la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità configura una vendita di cosa in parte o del tutto diversa da quella dedotta in contratto.

In tale circostanza il compratore potrebbe chiedere legittimamente:

❌ La risoluzione del contratto (ovvero lo scioglimento del contratto)
❌ L’adempimento dello stesso qualora abbia interesse all’acquisto, ferma la possibilità di chiedere il risarcimento dei danni.

Ma non è tutto. La S. Corte ha stabilito anche che l’acquirente può rifiutarsi di firmare il rogito, anche qualora abbia già stipulato il contratto preliminare.