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Cos’è un atto di Provenienza?

ATTO DI PROVENIENZA: COS’È E COME REPERIRLO

Tra i documenti da produrre per procedere alla vendita di un immobile (vedi articolo dedicato: I DOCUMENTI NECESSARI ALLA VENDITA) ve ne è uno che primeggia fra tutti e che senza il quale diviene difficile ricostruire i passaggi che hanno portato il venditore ad essere pieno titolare del bene e quindi legittimato a disporne.

Nonostante sia ben noto che l’esibizione dell’atto di provenienza da parte del venditore rappresenti un obbligo in termini di legge, alla richiesta di tale documento la maggior parte dei proprietari tentenna poiché il più delle volte non ne conosce nemmeno l’esistenza.


🔹 COS’È L’ATTO DI PROVENIENZA

L’atto di provenienza è un documento che attesta la titolarità di un diritto reale su un bene immobile in capo ad un soggetto.
Viene redatto in forma cartacea e al suo interno è indicata la natura e la quota del diritto reale che un soggetto possiede rispetto ad un bene immobile. Si riscontrano diritti reali con proprietà piena, con usufrutto o con nuda proprietà.

Come si evince, la natura dei diritti reali è davvero ampia ed ognuno presenta delle caratteristiche specifiche per cui, nella lettura dei contenuti, possono nascere non poche difficoltà.

Generalmente si pensa che l’atto di provenienza sia semplicemente ed esclusivamente l’atto con il quale il venditore, a sua volta, ha acquistato il bene. Tuttavia non sempre è così e a seguire ne vedremo le diverse tipologie.

🔹 TIPOLOGIE ATTO DI PROVENIENZA

Approfondiamo adesso le tipologie in cui questo documento può essere costituito:

  • Atto notarile o scrittura privata (es. compravendita, donazione, divisione);
  • Dichiarazione di successione;
  • Sentenza giudiziale (es. atto di assegnazione del tribunale).

ATTO NOTARILE
Il notaio, in qualità di Pubblico Ufficiale, è il soggetto che ha potere di trasferire i diritti reali di un immobile da un soggetto ad un altro a prescindere dalla natura dell’atto stesso, che si tratti di una compravendita, di una donazione o di una divisione.
Per ritenersi valido, un atto notarile deve contenere al suo interno:

  • la natura dell’atto (compravendita, donazione, etc.);
  • il nominativo del notaio che lo ha redatto;
  • la data di stipula dell’atto;
  • il numero di repertorio notarile;
  • la data di trascrizione/iscrizione nei pubblici registri;
  • il registro generale (casella) ed il registro particolare (articolo).

DICHIARAZIONE DI SUCCESSIONE
Come già anticipato, il proprietario può entrare in possesso di un immobile non solo per mezzo di un atto notarile quale, per esempio, la compravendita.
La titolarità di un diritto reale può essere acquisita anche in forza di una successione, ereditando quindi un bene (vedi articolo dedicato: IMMOBILE RICEVUTO IN SUCCESSIONE: COSA DEVI SAPERE).
In questo caso, l’atto di provenienza è costituito da una Dichiarazione di successione la quale sarà trascritta nei pubblici registri.

Attenzione! Questa è la tipologia di atto di provenienza che crea più problemi poiché possono crearsi dei disallineamenti col catasto se non si provvede alla voltura degli intestatari della ditta catastale.
Operazione che va eseguita PRIMA della stipula di un nuovo atto.

SENTENZA GIUDIZIALE
Può capitare che, lo scambio del diritto reale su un immobile, non avvenga esclusivamente mediante accordo tra due contraenti ma stabilito da un terzo organismo, nella fattispecie un Tribunale.
Ne sono un esempio i procedimenti giudiziali per usucapione, nelle procedure esecutive immobiliari in cui il Tribunale assegna un immobile ad un soggetto aggiudicatario.

🔹 QUANDO SERVE

Questo documento può essere richiesto da soggetti diversi, a seconda della natura della transazione immobiliare.
Vediamo quindi in quali casi:

ATTO DI COMPRAVENDITA
Prima di procedere alla stipula dell’atto di compravendita, è necessario disporre dell’atto di provenienza per verificare che:

  • il venditore sia il titolare effettivo del diritto reale oggetto di compravendita;
  • la natura del diritto reale (proprietà piena o nuda, usufrutto, etc.);
  • il regime (comunione o separazione dei beni);
  • la quota nel caso in cui ci siano più soggetti;
  • eventuali vincoli;
  • servitù (attive o passive);
  • condizioni sospensive o limitazioni.

MUTUO IPOTECARIO
In questo caso la banca richiede l’atto di provenienza per verificare che:

  • il mutuatario disponga di un titolo valido sull’immobile che dovrà essere ipotecato;
  • l’immobile sul quale viene apposta l’ipoteca sia completamente in regola.

Inoltre verrà effettuata una visura ipotecaria ventennale per verificare tutti i trasferimenti di diritto reale di cui è stato oggetto l’immobile, oltre a verificare la presenza o meno di iscrizioni pregiudizievoli.

CERTIFICAZIONE VENTENNALE
In una procedura esecutiva, il delegato deve disporre della certificazione ventennale per esecuzione immobiliare. Il primo passo è proprio quello di ricercare l’atto di provenienza, oltre che per disporre del titolo originario, per ricostruire la storia dell’immobile.

🔹 CHI LO RILASCIA

Sono diverse le modalità per richiedere il rilascio di un atto di provenienza.
Se colui che deve vendere l’immobile non è in possesso di nessuna copia dell’atto notarile, basterà rivolgersi al notaio rogante per ottenerne un’altra.

Qualora il notaio in questione abbia terminato la sua attività e non sia più reperibile, è possibile richiedere l’atto di provenienza mediante:

  • Archivio Notarile Distrettuale;
  • Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari (Agenzia delle Entrate);
  • Piattaforma Sister dell’Agenzia delle Entrate, per gli atti trascritti nel periodo meccanizzato.

Affidarsi ad un PROFESSIONISTA DEL SETTORE può risparmiarti, sia che tu stia vendendo sia che tu stia comprando, tutta una serie di problematiche a cui potresti incorrere.

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Alla prossima!
Enza Palamito
Agente Immobiliare Innova.RE

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